Legislação dos Condomínios: Leis Fundamentais

O crescimento demográfico trouxe, em um processo contínuo, a verticalização às cidades. Com efeito, cada vez mais pessoas procuram se estabelecer em condomínios. Seja como for, para morar ou trabalhar, pela segurança ou serviços agregados, essa concentração levou à necessidade de uma ampla legislação dos condomínios.

Como resultado natural temos condomínios que concentram uma quantidade de pessoas maior que algumas cidades.  Da mesma forma eles geram receitas e despesas que ultrapassam boa parcela de empresas. Ademais a variedade de serviços e fornecedores, a preservação do patrimônio, a segurança e salubridade, impactam os que ali convivem. Assim, essa demanda criou ao longo do tempo um complexo arcabouço jurídico, com leis e normas que passaram a reger a vida condominial.

Em primeiro lugar citamos a chamada “Lei dos Condomínios”, a Lei nº 4.591, promulgada pelo governo federal em dezembro de 1.964. Sem dúvida ela trouxe uma diretriz básica aos condomínios, sua formação, direitos e deveres etc. Além disso estabeleceu as regras para as incorporações imobiliárias.

Em segundo lugar citamos o novo Código Civil, instituído pela Lei nº 10.406, de 10/01/2002. Não apenas ele revogou diversos artigos da lei de 1.964, como trouxe uma nova visão aos condomínios. Já que em 28 artigos direcionados aos condomínios edilícios, define normas de sua criação, uso das partes comuns, requisitos básicos da convenção, direitos e deveres dos condôminos, as atribuições do síndico e das assembleias, chegando até a forma de extinção do condomínio.

Importante ressaltar que determinações definidas nos diversos artigos da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, não abordadas pelo novo Código Civil, continuam vigorando.  

Em terceiro lugar existe uma diversidade de outras leis e instrumentos: Constituição Federal, leis federais, estaduais, municipais, normas ministeriais e de associações, finalizando pela Convenção e Regimento Interno.

Calma! Tudo ficará mais fácil depois da leitura deste artigo.

A hierarquia da legislação dos condomínios

Sem dúvida, abaixo apenas da Constituição Federal, o Código Civil é a principal legislação para os condomínios. Em consequência nada do que seja proposto em outros níveis pode contrariar o que está ali definido.

Entretanto muitas questões que surgem no dia a dia da vivência e na gestão condominial não são definidas pelo Código Civil. Nesse sentido por se tratar de assuntos específicos são regidos por outros instrumentos. Assim falamos de diversos tipos de leis, decretos, normas gerais, sejam federais, estaduais e/ou municipais. Ao passo que se torna importante observar e respeitar a hierarquia entre elas.  

Por fim temos os documentos normativos diretamente vinculados ao condomínio, que são a Convenção Condominial e o Regimento Interno. Cabe ressaltar que quando da sua elaboração e/ou atualização, os requisitos e determinações ali incluídos, não podem contrariar nenhum desse outros dispositivos citados anteriormente.   

Legislação dos Condomínios: características próprias e exemplos

Embora seja o Código Civil a nossa principal direção, não podemos resumir a ele a legislação dos condomínios. Por isso vamos mostrar quais as leis e normas devem ser consideradas. Da mesma forma, você verá qual a ordem de prevalência elas devem respeitar, ou seja, qual a ordem de importância entre elas.  

Constituição Federal

Certamente é o conjunto de normas jurídicas que ocupa o topo da hierarquia do direito do país, embora não trate especificamente sobre condomínios. Todavia ela trata da propriedade privada, da dignidade da pessoa humana e da preservação do meio ambiente, assuntos relevantes aos condomínios.

Código Civil

Como visto anteriormente, demos uma atenção especial ao Código Civil por ali estar contida a principal referência quanto a legislação condominial.

Leis e decretos federais, estaduais e municipais

Tanto o governo federal, como os governos estaduais e municipais editam legislações próprias, que direta ou indiretamente se referem aos condomínios. Como exemplo desse tipo de legislação, temos no âmbito federal, a “Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD” – Nº 13.709, 14/08/2018. Outros importantes exemplos, são as diversas determinações de governos estaduais ou municipais, através da emissão de decretos ao longo do ano de 2020, decorrentes da pandemia da Covid-19. Entretanto há de se observar que dentre estes níveis hierárquicos é notadamente nas municipalidades que estão as regras de acessibilidade e o código de obras. Seja como for, vale lembrar que nenhuma dessas leis pode desrespeitar as anteriormente citadas.

Normas ministeriais, dos bombeiros, de associações etc.

Saindo do âmbito das leis e decretos estabelecidos pelos vários níveis governamentais, temos outras normas que também devem ser observadas pela gestão condominial. Em síntese falamos de normas como as da previdência social e do trabalho, da vigilância sanitária, do corpo de bombeiros etc. Igualmente, as normas da ABNT apesar de não terem o poder de uma lei, hoje são comumente aceitas e consideradas como obrigações em decisões judiciais.

Só para exemplificar a importância dessas normas, podemos citar no âmbito da previdência social as atuais regras do e-Social. Em seguida quanto aos bombeiros temos o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros). Por fim diversas normas da ABNT, dentre elas as de inspeções prediais e a do sistema de gestão de reformas, a NBR 16280:2015. Em resumo todas elas de fundamental importância aos síndicos dos condomínios. 

Convenção do condomínio

A convenção é a lei interna do condomínio, conhecida como estatuto do condomínio. É um documento criado pela construtora/incorporadora, em fase preliminar ao registro do empreendimento no Cartório de Imóveis.

Por determinação do Código Civil, a Convenção como ato constitutivo, deve definir dentre outros aspectos, a descrição e discriminação dos prédios, partes comuns e partes exclusivas, a finalidade do uso das unidades, a forma de administração, das assembleias, das penalidades etc.

Assim sendo essa regulamentação já estará em vigor no início da ocupação do condomínio. Apesar disso os condôminos, conforme seu desejo, poderão alterar a convenção, desde que aprovada em assembleia geral por 2/3 (dois terços) das frações ideais constituintes.

Regimento Interno

Muito confundido com a Convenção, o Regimento Interno é um conjunto de regras voltadas ao cotidiano do condomínio e compõe a ampla legislação do condomínios. Então ele estabelece regras de convivência, horários e forma de utilização das partes comuns, tais como piscinas, salões de festas, playground, academias etc. Em suma, valendo como uma lei para a comunidade local, ele regulamenta os deveres e direitos dos condôminos, as infrações passíveis de penalização etc.

Da mesma forma que a Convenção, a construtora/incorporadora no início do empreendimento elabora o primeiro Regimento Interno, que poderá ser alterado a qualquer tempo. Conforme o desejo dos condôminos! Neste caso porém, com a aprovação em assembleia geral por quórum simples, ou seja, pela maioria dos presentes.

Decisões assembleares

Inegavelmente as decisões assembleares tem valor de lei para o condomínio. Isto significa que a administração, o síndico e todos os condôminos, participantes ou não daquela assembleia geral, deverão seguir as decisões aprovadas. Contudo, para que isso seja um fato é necessário que se respeite as condições, forma e prazos estabelecidos para a sua convocação. Além disso deve-se observar o quórum mínimo necessário para a deliberação do assunto em discussão, caso este necessite. Acima de tudo lembrando que nenhuma lei pode ser extrapolada ou desrespeitada, conforme citado anteriormente.

São três os tipos de assembleias em condomínios edilícios:

• A primeira assembleia geral realizada em um condomínio é a chamada “Assembleia Geral de Implantação – AGI”. Nela os condôminos criam a representatividade do condomínio com a eleição do primeiro síndico. Eles estabelecem a previsão orçamentária e a cobrança das cotas condominiais;
• O condomínio deve realizar anualmente uma “Assembleia Geral Ordinária – AGO”. Nela o plenário delibera a aprovação das contas do exercício anterior, a nova previsão orçamentária e, conforme o caso, a eleição de síndico e/ou conselheiros;
• Os condôminos também podem realizar uma “Assembleia Geral Extraordinária – AGE” quantas vezes forem necessárias. A fim de que sejam deliberados assuntos diversos, tais como aprovação de obras, reformas, contratação de serviços etc.

A importância do respeito à legislação dos condomínios para não incorrer em riscos

Em suma, com o apresentado deu para perceber que a variedade de processos envolvidos na vida condominial, traz consigo um emaranhado de leis, normas e regras. Por certo, caso sejam negligenciados, poderão implicar em autuações e penalidades impostas por órgãos fiscalizadores, como até em riscos da ocorrência de acidentes.

De tal forma que além de prejuízos na preservação do patrimônio, poderão reverter em implicações por responsabilidade civil e/ou criminal ao síndico e ao condomínio.  

Por conseguinte torna-se importante dispor no planejamento e coordenação da gestão condominial de conhecimento profissional competente, de tal sorte que detenha ampla visão dos cenários que envolvem esses sistemas, seus regramentos e principalmente a percepção sobre a necessidade do suporte e atuação de especialistas devidamente habilitados em assuntos específicos.