Convenção de Condomínio. Por que é importante?

Convenção de condomínio. Você já ouviu falar sobre ela! Mas sabe do que se trata? Ela possui conceitos e regras próprias, elementos básicos e previsão legal para sua aplicação. Continue a leitura para saber mais.

O que é convenção de condomínio?

Convenção de condomínio é o nome do documento que reúne as regras de administração e convivência do condomínio. Desenvolvida na fase de incorporação do empreendimento, trata-se de ato constitutivo. Ela rege a vida condominial, orienta o trabalho do síndico e é passível de alteração pela votação dos condôminos.

Quando 2/3 (dois terços) das frações ideais que compõem o condomínio aprovarem a convenção, tanto na implantação deste como no caso de futuras alterações, ela passa a ser obrigatória aos proprietários das unidades e moradores em geral. Por essa característica regulatória, ela também é conhecida como o estatuto do condomínio.   

Apesar disso, para a convenção ter poder contra terceiros, o condomínio deverá realizar o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis após ela ser aprovada pelo quórum especial.

A convenção precisa observar que o Código Civil Brasileiro, mais especificamente a Lei nº 10.406/2002, determina algumas normas específicas aos condomínios, tais como o registro do edifício, os direitos e deveres dos condôminos, a forma de administração, os deveres do síndico, extinção do condomínio etc.

Apesar da importância da Convenção para o regramento do condomínio, ela é hierarquicamente inferior ao Código Civil e a outras leis. Nada do que ela estabelecer pode contrariar leis municipais, estaduais ou federais.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regimento interno?

Muitas pessoas acham que convenção de condomínio e regimento interno são sinônimos, o que não é verdade. Ambos definem as regras quanto a forma de utilização das partes comuns, a relação entre os condôminos, seus direitos e deveres, porém eles possuem abrangências distintas.

Para entendermos isso melhor, vamos à uma definição de regimento interno: “é o regramento da convivência diária ente os condôminos”. Ele compõe as normas básicas a respeito da relação entre os moradores, dos direitos e deveres dos condôminos, dos horários a serem observados na execução de serviços e da utilização das áreas comuns, como vagas de estacionamento, piscina, salão de festas, dentre outros.

Seu objetivo é reduzir conflitos, desentendimentos, e direcionar a ação do síndico em situações de conflito.

Para facilitar esse papel é conveniente que o regimento interno seja um documento a parte da convenção, bastando ser por ela referenciado. Atualmente ele pode ser alterado através de deliberação dos condôminos em assembleia geral com a aprovação por um quórum simples.

Já a convenção determina aspectos mais voltados a forma da composição física do condomínio, suas partes comuns e privadas; a forma de composição dos encargos ordinários e extraordinários; a forma de contribuição dos moradores; das convocações e tipos de assembleias, quóruns necessários; aplicabilidade de sanções no caso de infrações à convenção ou ao regimento interno etc. Falaremos mais sobre isso a seguir.

Quais são os principais assuntos abordados na convenção de condomínio?

Por concentrar uma grande quantidade de detalhes, a Convenção torna-se um documento de grande relevância e abrangência. Independente de aspectos e requisitos do interesse específico dos condôminos, por previsão do Código Civil, a convenção deverá abordar os seguintes aspectos:

• Descrição dos prédios;
• Discriminação entre áreas exclusivas e áreas comuns;
• A finalidade do uso das unidades;
• A composição e proporcionalidade das frações ideais das unidades;
• O modo de pagamento das contribuições dos condôminos;
• Forma de administração do condomínio;
• A competência, forma de convocação e quóruns das assembleias;
• A forma de sujeição às penalidades por infrações;
• Definições sobre o regimento interno;

Como a convenção é um documento que deve retratar o interesse dos condôminos, ela poderá definir outros aspectos, como os abaixo relacionados, além daqueles previstos pelo Código Civil:

• Atribuições e deveres do síndico, além dos legais;
• Pagamento de honorários ao síndico ou isenção de cotas condominiais;
• Funções do conselho fiscal e/ou consultivo;  
• Detalhes sobre advertências e multas quanto as regras de convivência;
• Detalhes sobre a multa e juros de inadimplência;
• Definições a respeito da cobrança de inadimplentes;
• Regras para divisão das despesas;
• Normas para obras estruturais e manutenções;
• Modo de uso dos itens coletivos e serviços comuns aos condôminos;

Como nasce e se altera a convenção de condomínio?

A primeira versão da convenção do condomínio irá compor a documentação apresentada pelo incorporador quando do registro no Cartório de Imóveis para lançamento do empreendimento, sendo ratificada quando da realização da Assembleia Geral de Implantação (AGI).

De qualquer forma, os condôminos poderão alterar a convenção ao longo da vida condominial. Sendo elas aprovadas em assembleia geral por um quórum mínimo que represente 2/3 (dois terços) das frações ideais do condomínio.  

Existem diversos modelos de convenção de condomínios, que você conseguirá encontrar com facilidade. No entanto, ao elaborar uma convenção é preciso considerar que cada condomínio tem as suas próprias características, suas necessidades e, porque não dizer sua personalidade.

De qualquer modo, alterar uma convenção condominial requer a elaboração de um planejamento, que observe além das determinações legais, os processos básicos da vida condominial, as suas particularidades, as necessidades e anseios comuns de cada condomínio.

Concluindo, é muito importante que este projeto esteja sob orientação de pessoa imparcial, competente e com a expertise necessária, de modo a enxergar e atender aos anseios da comunidade, além de conseguir com transparência, o quórum necessário para sua aprovação, um dos grandes obstáculos deste processo.